财经365讯（编辑 钱多多）除去市场供应与项目本身的产品优势以外，开发商与市场博弈后的“理性”定价，也是目前楼市回调的主要推手之一

　　4月21日，上海中环住宅项目——大宁金茂府三期开盘。据了解，该项目382套总价1000万至2000万元的豪宅房源开盘即“日光”，销售金额达58亿元。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦接受观点地产新媒体采访时表示，大宁金茂府三期项目9.4万左右的均价远远低于市场的预期，市场都觉得项目可能会以10万+的姿态出现。

　　由此看来，除去市场供应与项目本身的产品优势以外，开发商与市场博弈后的“理性”定价，也是目前楼市回调的主要推手之一。

　　1、58亿的“日光盘”

　　资料显示，大宁金茂府三期位于静安大宁绿地板块，是金茂在上海主打的一个高端住宅项目，推出房源382套，多为面积在112平方米-203平方米的三房、四房户型。

　　据了解，项目的平均售价为9.38万元/平方米，开盘当天，就有750余组客户前来，销量不断上升，所推房源半天内全部售罄。

　　而大宁金茂府项目地块则是金茂于2014年以101亿元摘得的上海项目，也是当时近五年来，上海中环线内唯一的超20万平方米的住宅项目。

　　详细资料显示，项目东至平型关路、南至彭江路、西至共和新路，占地9.6万平方米，总规划面积共计34万平方米(包含21万平方米建筑面积和13万平方米私家景观花园)。

　　市场人士认为，单从产品定位上看，大宁金茂府是目前国内唯一获英国BREEAM认证的住宅项目。同时，住宅中所体现的科技人居环境也为项目加持不少，在前期便积累了不少口碑，这使得项目在本次开盘中获得较好的反响。

　　另外，项目处于稀缺性土地供应的内中环板块，9.38万元/平方米的价格较市场预期要低，所以较受欢迎。上海中原地产市场分析师卢文曦在接受观点地产新媒体采访时称，大宁金茂府项目是区域里面的标杆，但9万4左右的均价远远低于市场的预期。

　　“其前期的房子也卖到9万左右，对比来讲基本没怎么涨，大家都觉得会到十万左右的价格，市场也认为项目会以10万+的姿态出现。”

　　而在“日光”背后，大宁金茂府项目热销所折射出的上海楼市信号，或许才是大家更为关注的。

　　对此，市场人士认为，开发商一直在预售证价格上和市场博弈，由于很多预售证价格达不到预期，开发商销售动力不足。但经过一段时间以来，开发商一些中高端项目的长久积压，不仅占据了现金流，还增加了开发商的资金成本。

　　卢文曦解释称，这段时间大家对市场的预期有所改变，很多限价在去年刚开始的时候，开发商还在跟市场博弈，但是现在来讲，市场释放的信号很明确。

　　“开发商在姿态上放低了，原先可能觉得指导价格太低，没有意愿走。但现在来看，大家都知道再靠房地产拉经济，可能性非常小。现在很多地方杠杆都看得很紧，要贷款都很难，所以谁先走谁占市场主动，先走了客户就给你消化掉了，你走得晚，客户就越来越少。”

　　2、回调的上海楼市

　　事实上，自去年起至今年一季度，上海楼市无论是供应、成交均处于冻结状态。数据显示，从2017年7月至2018年3月，上海新建商品住宅供应面积总计有7个月低于成交面积。2018年以来，上海新建商品住宅供应面积也连续3个月低于成交面积。

　　另外从新建商品住宅库存总量来看，自去年7月开始，上海的库存面积持续下降，至2018年3月，上海库存面积为459万平方米，环比下降4%，同比下降28%。

　　相比之下，进入4月以来，上海楼市从多个方面都逐渐显示出了回调的迹象。据了解，仅上周，上海就有分别来自青浦、杨浦、普陀、奉贤、浦东等5区13个盘入市，共计5544套房源。

　　当中，包括翠湖天地、金茂府、融创滨江壹号院、上海院子、仁恒西郊花园等高端项目在内的超过20个楼盘相继拿到预售证。

　　另据观点地产新媒体了解，今年4月份，上海共26个楼盘开盘。而值得一提的是，这些新供应楼盘的价格普遍低于此前市场预期，部分地区甚至还出现一二手房价格倒挂的现象。

　　显然，这段时间大家对市场的预期有所改变，因为就现在来讲，“市场释放的信号很明确”。

　　据卢文曦分析，随着开发商态度上的转变，后续市场供应会有比较明显的提升，这样一个背景下，开放商入市的姿态会比较积极，二季度的市场交易量将会比一季度明显转好。

　　对此，第一太平戴维斯也表示，展望年内情况，新增商品房供应有望增加，开发商或向政府指导价格靠拢，以尽快获取预售证发售现有项目。

　　卢文曦还介绍到，这一段时间以来上海豪宅市场总的销售都取得不错的效果。不仅是大宁金茂府，即使像处于市中心绝对核心区的翠湖天地也基本全部卖完，“这些新高端项目基本卖得不错”。

　　“像前滩的开了才五六百套，定的人可能要达到将近三千个，这一段时间应该说豪宅的总销售都是不错的，这是普遍的一个现象了。”

　　其还向观点地产新媒体介绍，相比起来，市场上一些中低端的项目则呈现出两极分化的局面，一部分好的项目去化可以到90%以上，差一点的项目则仅有百分之二三十的去化。

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