十几年来，全国各地出台的房地产调控政策不计其数。据不完全统计，仅2018年前五个月就有150多个。

与此前成百上千个控制政策相比，2018年6月5日出台的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（简称《征求意见稿》）的非凡意义在于，明确未来18年新增170万套住房中的100万属于保障性，占比约60%（精确地说是58.8%），其余70万套属于商品房，占比约为40%。

“60%找市长，40%找市场”，这不就是“双轨制”吗！

“双轨制”功不可没

“双轨制”是最重要的中国特色，几乎与改革开放的每一步进展密不可分。当安徽农民尝试包产到户时，绝大多数农民还在吃“大锅饭”，这就是“双轨制”。

“双轨制”正式获得名分是在1984年的“莫干山会议”，最初的适用范围是生产物资的价格改革。

在计划经济体制下，生产物资分配的依据是行政指令。通过自下而上的层层申请和自上而下的层层分配，确定各地区、各部门的指标、配额。市场完全没有发挥资料配置的作用，企业没有任何自主权。从1981年开始，国家允许企业在完成计划的前提下生产、销售部分产品，价格由市场决定，这就是“双轨制”的雏形。

“双轨制”搅动一池春水，给中国经济带来活力。毋庸避讳的是，“双轨制”让权力尝到寻租的甘甜，大笔一挥就能让计划内平价物资变成高价的“计划外钢材”“计划外水泥”，不知富了多少“倒爷”“官倒”。

随着改革的不断深入，生产资料价格逐渐“并轨”，除个别物资由国家定价（如汽油、柴油），多数物资的价格由市场调节、随行就市。

完成使命的“价格双轨制”淡出历史舞台，但形形色色的“双轨制”却遍布社会生活的方方面面，甚至交通事故赔偿标准都是“双轨”的，以至中国被称为“双轨制大国”。

不过诸多“双轨制”都是过渡性制度安排，“并轨”是迟早的事。但从大处说，中国最根本的“双轨制”是计划经济与市场经济这个“双轨”，是邓小平提出的有计划的商品经济。在此基础上衍生出的各种双轨制，如国有企业和民营企业，长期甚至永久持续下去。

“双轨制”不仅是“中国特色”也是“中国智慧”。其核心理念可以概括为“两条腿走路，能迈哪条腿就先迈哪条腿”，“不争论”，“不一刀切”。改革开放取得今天的成果，“双轨制”功不可没。

“住房双轨制”姗姗来迟

教育、医疗、退休至今仍然运行在“双轨”上，住房却在二十年前被直接推给市场，实行“单轨”。

1998年3月19日，时任国务院总理的朱镕基在答记者问时说“我们准备今年下半年出台新政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化”。

1988年7月3日，中央正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，宣布停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。当年媒体的标题是《福利分房寿终正寝》。

住房分配一刀切地市场化有两方面的原因：一是当时政府财力有限，心有余而力不足；二是只有树立义无反顾的决心才能顶住压力推进房改（1988年启动的第一轮房改早已流产）。

20年来房地早已成为支柱产业，百姓极大地改善了居住条件。地方政府、开发商、房产持有者都从房价上涨中受益。但低收入弱势群体和一直等待“暴跌”者已无法追上市场价格，政府也具备了相当大的财力。百姓有需求、政府有能力，这就是今天推出“双轨制”的时代背景。

根据深圳《征求意见稿》：“人才住房”价格为市场价的60%左右，面积小于90平米；“安居型商品房”价格为市场价的50%左右，面积小于70平米；“公共租赁住房”租金为市场价的30%左右（特困及低保家庭可降至10%），面积30-60平米。另外，“人才住房”和“安居型商品房”都可租可售，租售各半。

未来深圳的“新移民”，不论是公务员、教师、公安干警、事业单位工作人员，还是民营科技企业里的技术骨干，乃至从事服务、保洁等低收入工种的人员，都将从保障性住房受惠。深圳《征求意见稿》算得上“大庇天下寒士”，却未必“俱欢颜”。

一家三口有 60平米的“公共租赁住房”可住是美好的，但有了第二个孩子、还想把家乡的父母接来同住，90平米“安居型商品房”也不够。

《十九大报告》指出，“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”

好房子、大房子是人民对美好生活的“硬需求”。“90平米安居型”的美好生活不充分，更美好的生活就是多赚钱、买160平米的商品房。

人性就是这样：勉强凑够10万首付时，希望有套50万的房子“解决问题”。等手里有了500万、1000万，绝不会死心塌地住在50平米的房子里。

正如《十九大报告》所言，人民对美好生活的需要是日益增长的。“住房双轨制”就是由政府负责保障、市场负责“日益美好”和“充分美好”，既要保障人民生活又不造成房地产市场的大起大落。

可以预见，深圳《征求意见稿》的思路将被全国许多城市效法。

房地产市场不会崩盘

“XX政策一出，楼市就会崩盘”持这种论调的人不仅智商低而且不懂国情。不是说楼市不可能崩盘，而是说任何一级政府不会在明知有可能导致楼市崩盘的情况下出台某项政策。

即便没有实行双轨制，中国政府对房地产市场的主导能力比美、日、德加起来还要强十倍。有的人拿美、日、德说事相当幼稚。详见虎嗅2017年2月7日《中国楼市在可见未来不可能崩盘》。

房地产直接关联50多个行业，间接影响所有行业。如果房地产崩盘没有任何行业、任何人可以幸免，包括全体官员，任何一级政府会故意推出一项政策让治下一个行业崩盘吗？更何况是让三百六十行全部崩掉！

所有“弱智者”认为会导致崩盘的政策，比如房产税，一定是在政府反复确认不会导致崩盘后才会出台。

深圳最新的《征求意见稿》也不例外，其意图一定是让本市房地产健康、持续发展，而且不是引发崩盘。

中国大陆近20年的房地产发展从香港借鉴的地方很多。黄奇帆回忆说：“我当时在浦东区，我们一起到香港学习土地拍卖制度，几个月学了回来。”

拍卖制度极大地减少了腐败和灰色交易，但价高者得的机制导致地价越来越高。“楼面地价”比周边二手房还高，将来盖好房子便宜得了吗？

为抑制房价过快上涨采取的限购、限贷都没有收到理想效果，最后干脆不给售价高于某个金额的新房颁销售许可证。

但管死新房管不了二手房，许多城市出现新房、二手房价格倒挂，新房开盘被哄抢的现象此起彼伏。

房地产“双轨制”相当于“用从香港学的一套加上从新加坡学的一套”。

截至2017年末，新加坡82%的国人居住在政府建造、低价出售的房屋（即使组屋），中低收入者的居住需求得到保障，而且90%的住户拥有产权，现实了“居者有其屋”。

新加坡组屋并非完美解决方案，一是耗费财政和行政资源，二是给居民选择较少、难言“更加美好”。因此全世界一百多个国家和地区，只有新加坡大建组屋，因本岛面积不到700平方公里，政府不得已而为之。

深圳、上海、广州面积分别为1997平方公里、6340平方公里和7434平方公里。北京市面积比以上三个城市加起来还多300多平方公里（1.61万平方公里）。北京十个郊区县中最小的通州区912平方公里，密云、怀柔面积分别为2226平方公里和2128平方公里。

所以我们没有必要完全照搬新加坡模式。深圳借鉴了新加坡组屋，却将保障房占比降到60%，其余40%仍然交给商品房市场。

买不起商品房的人群本来就不是商品房的目标用户，政府提供60平米的保障房不会影响160平米“豪宅”的畅销！

再说，保障房建设资金哪里来？估计相当一部分，甚至是大部分来自商品房的土地出让及相关税收。所以，政府是不会让商品房市场崩盘的，由于土地供给减少，地价更高，商品房只会更贵。

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