财经365讯（编辑 钱多多）教育、住房、医疗是压在中产阶级身上的三座大山，而学区房是两座大山结合的产物。

　　这两年，北京的房地产市场几乎被铁桶一般的调控政策封死，但学区房似乎是一个独立的存在。

　　最近，北京1000多万地下室成交的消息在网上引起热议，这可不是普通的地下室，是可以上北京西城西什库小学的学区房。

　　以下是西什库小学的方位图，周边的学区房包括爱民里小区、华裕园等，这个小学可以直升北京四中。

　　根据《天津日报》记者的现场报道，这套1050万元的地下室学区房就位于爱民里。

　　爱民里小区大门口

　　据西城区西什库大街上某中介公司经纪人丁先生介绍，这套房挂了约半年的时间，前前后后有数十个客户看过。这些客户基本上都是给孩子买学区房的家长。

　　房主最初的报价就超过了一千万元。有位客户看中了户型，可因为出差耽误了几天，结果就被他人买下了。

　　最终的买家同样是为了孩子才买的这套学区房，双方就房价谈了几轮，但房主没有让价多少，最后买家用了约200万元的贷款。

　　1050万地下室学区房室内

　　这处地下室的地面比小区的路面低了约2.5米。从楼栋门口顺着楼梯下楼后，先得打开墙上的照明开关。

　　这套房子建于1990年前后， “半地下室”和普通户型一样具有正式房本，可以正常交易。

　　据丁先生介绍，爱民里小区的房子销售火爆。几乎出一套卖一套。今年3月份爱民里小区新挂牌了十几套房源，如今只有三套在售，其它的在一个月内全卖完了，其中超过一半的客户是全款买房。

　　一套地下室卖1050万，很多人趋之若鹜，这背后的原因是什么?

　　现在，外界的分析很多，比如博傻理论(人们之所以完全不管某个东西的真实价值而愿意花高价购买，是因为他们预期会有一个更大的笨蛋会花更高的价格从他们那儿把它买走)。

　　又比如学区房既能满足上学的需求，又能满足投资的需求。

　　但《真话财经》觉得，下面这则故事能够更全面的回答一个基本问题：为什么这么多人花高价买学区房。

　　很巧合，故事中主人公最后选择的也是爱民里，想上的学校就是西什库小学。

　　下面是主人公2016年下半年搞定西什库学区房的经历：

　　我和先生是大学同学，北大研究生毕业，先生后来还在职读了博士。以我们的教育经历，我们对下一代教育问题肯定很重视。

　　我先生是浙江人，我是北京人，从小在北京上的小学、初中、高中，直至考上大学。

　　在我的观念里，只要好好学习就能考上好学校的。可是，现在的政策确实不是这样了!不光是要好好学习的问题，学区选择不好可能会对孩子升学产生重要影响，好的学区房不仅能上好的小学，还能直升比较牛的中学。

　　所以，我们决定把购买学区房摆上重要日程。

　　2016年年初，发现学区房价格猛涨，感觉再不出手就买不起了。尤其是一研究政策才知道，以后都要就近入学。

　　6月份初，我们开始购买学区房的历程。

　　当时还没有完全想好预算，也不知道具体要买哪个位置，但大范围选好了，就是东城。东城有历史悠久的史家胡同小学和旁边能直升二中的新鲜胡同小学。

　　刚开始我们看的都是大面积的，史家小学附近有三套都是六层板楼，顶层四居，没有电梯，报价950万左右。新鲜小学附近有一套九层板楼，复式四居，有电梯，报价980万。

　　后来，我们又看了能直升北京四中的西什库小学学区房，华裕园117平米的顶层复式，也没有电梯，当时报价1200多万。

　　看了这些房子后，发现最大的问题是，根本不舍得把现在住的房子卖了，2014年刚刚装修过，非常温馨可爱。所以，这些大房子看了也是白看，不卖住的房子是根本买不起的。

　　于是就改变策略，打算买一套小户型落户，然后租出去还房贷。此时终于有了预算的概念，初步预算300万。

　　300万以内的小房子，当时在西城最典型的就是荣丰2008和广安门椿树馆小学学区房。

　　后来，我们利用一整个周末，看了这两个地方400多万以内、性价比高的近10套房子，对这两个区域有了基本概念。

　　椿树馆的升学通道虽然不错，以后80%直升八中，但环境、房子真的不大好，交通也不方便，而且椿树馆小学在西城几大直升校里是底子比较差的。

　　关于荣丰2008，网上很多评价它的环境不好，出入人员也很杂。我倒觉得还不错，但老公更倾向椿树馆，后来就一直没有确定……

　　7月份，我们开始深入研究学区房政策，初步锁定了西城公认最好的三个学区：金融街、什刹海、德胜。

　　金融街片区最热门的小学是实验二小、宏庙小学都看了，价格是三个学区里最高的，当时就已经15万以上/平米。

　　位于北二环外的北京第二实验小学区位图

　　什刹海片区，最有名的是西什库小学和黄城根小学本部，但房源真的很少，大部分是顶层或临街，要不就是半地下，当时价位普遍在11万-12万/平米。

　　黄城根小学区位图，离北京四中很近

　　德胜片区，主要看了育翔小学附近的房子，当时大部分价格也已经10万/平米以上了。

　　位于北三环边上的育翔小学

　　我当时对德胜片区最大的顾虑是已经出了二环，个人还是不太喜欢，北京长大的对二环内外的感觉非常不一样，喜欢皇城脚下的感觉。

　　后来，综合考虑升学通道、地段位置和未来保值增值等因素，我们感觉金融街和什刹海都是二环内+优质学区，具有明显的优势。

　　再后来又想，金融街虽好，但价格太贵，性价比不是太高，花大几百万买个小开间，心里总觉的不舒服。

　　最后，我和老公在学区上达成高度一致：就选什刹海：学区好，地段也好，不仅有四中坐镇，而且坐落在天子脚下，属于北京老皇城。

　　另外，即使以后学区政策有改变，光凭地段房子也能保值。这个学区不仅有西什库小学，还有北京四中。

　　8月份 ，我们就开始在什刹海片区物色学区房，预算已经提高到700万左右。

　　当时西什库小学的学区华裕园有一套一层南北两居，63平米报价750万，爱民里三套顶层，一套57.5平米南北两居报价650万、一套顶层60平米南北两居报价720万、一套东向中间层临街62平米两居报价685万，西什库大街19号东西临街64平米两居报价690万。

　　另外，黄城根小学本部学区房大拐棒胡同顶层60平米南北两居报价710万、一层南向42平两居报价620万、中间层西向60平米两居报价720万，太平仓胡同东北向顶层56平米两居报价620万。

　　看了这些房子，我们最喜欢的还是华裕园和爱民里的小区环境，都是这片少有的正规小区，院子很安静。最理想的就是爱民里南北向中间层两居，格局采光好，没有浪费面积。可是，当时没有房子……

　　没有符合自己心意的房子，只有两种选择，一种是在现有房子里挑一个，一种是继续等。一直等下去是不可能的，除非市场一直横盘。

　　8月中旬，苗头就不对了，感觉楼市有明显回暖的势头。华裕园一层、太平仓胡同和爱民里顶层房子陆续成交。

　　我们赶紧锁定了两套房子，一套是西什库大街19号东西向临街64平米报价690万的两居，一套是大拐棒胡同顶层南北60平米报价710万的两居。

　　这两套是用来保底的，虽然不是很完美，都没有院子，一套临街、一套顶层，但综合价位、格局是可以考虑的。

　　没等我们考虑，西什库大街19号的房子很快成交了。看着房子短短10天内纷纷成交，我们开始有心里压力了，不过想着爱民里还有几个顶层，觉得实在不行就顶层呗。

　　于是，赶紧问中介爱民里剩下的几个南北顶层能不能签，中介原来明明说可以签的，此时却说一套房本还没有下，一套业主没说定，一套业主换房、得先买才能卖。

　　我们一琢磨，也就是说都不确定。也就几天功夫，爱民里东向两居也由685万涨到710万。看到这个结果我们有点慌了，剩下的选择不多了，于是我们直接交了大拐棒的意向金，免得最后连这套也没有了。

　　当然，这套房子有明显缺点，不只是顶层、没有院子，而且不是公房，不能高评高贷，我们希望能多贷款，手里留点现金。

　　第二天业主来了，五十来岁的大叔，老北京，人很好，我们聊的很愉快，但切入正题后，本来中介说的680万，业主不仅不降价，还涨到了700万。

　　期间，我们跟业主说了好多好话，不管用。中介把我们分到两个屋子分别谈，我们一直拜托经理努力帮着砍价，经理和店长也是尽力了，不过还是没把大叔说动。

　　我们的态度也很明确，给他们一个明确期限，如果两天内他们做通业主工作，我们随时过去签约。但是也防备着被他们忽悠，弄得哪套都签不成。

　　等待的两天时间里，我和老公精神都高度紧张，老公还是对爱民里情有独钟，特别喜欢爱民里的小区环境，喜欢西什库大街那种宽敞干净、闹中取静的感觉，希望再等等。

　　我心里很犹豫。时间一天天过去，爱民里的理想房源还是没有出现。老公几乎不抱希望了。

　　此时柳暗花明又一村，中介告诉我们有一套爱民里四层南北向两居57.5平米的满五唯一公房，报价690万，最低685就能签。

　　我们听了很振奋，这就是我们一直在等的理想房源啊!赶紧问什么时候能看房、什么时候能签，结果中介说还要等等，业主只同意晚上6点看房。

　　不过，后来出现了转机，中介打电话说可以直接去业主家见面谈，让我们马上就去找他们汇合，开车带我们去业主家签约。

　　去的路上才知道，要去的是业主女儿女婿家，见面会，我们态度特别诚恳，他们也让了3万。

　　沟通好合同细节，业主女婿跟我们一起又奔到北四环业主家里，业主是一个老奶奶，人很好，业主女婿跟奶奶说明合同情况，说我们有北京户口、机关工作，还是北大毕业的，信用肯定好，奶奶满意，签好了合同：定金29万，首付198万，高评高贷，中介费打7折。

　　合同签完后，中介先把业主女婿送回家，再把我们送回家，我们回到家已经快12点了，不过心情大好，觉得了了一件大事!想了解更多财经资讯，请关注财经365！

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