财经365讯（编辑 钱多多）限竞房转共有产权房的政策已成定局。

　　对照20天前的征求意见稿，最终发布的文件内容上变化不大，主要就是增加了“未收购项目不得搭售、捆绑精装修，不得拒绝公积金贷款”这一项。

　　与此同时，大兴备受关注的共有产权项目瑞福园在5月29日拿到了预售证，单价29000元/平米，与旁边限价房项目瀛海府的52000元/平米形成鲜明对比。

　　这或许让屌丝刚需们觉得，未来买共有产权房似乎也是一条出路，终于盼到了买便宜房的机会，接着就是静等“上车”。

　　不过，还是得说一句，你还是别高兴得太早了!

　　01、限转共的房子，刚需应该上车吗?

　　根据规定，限房价项目在土地出让时规定的销售限价与评估价之比如果高于85%，这类房子还是按照商品房的销售规则进行销售;如果比值低于85%，则由市保障房中心收购转化为共有产权房销售。

　　根据机构给出的数字，大概有20%的项目最终会被收做共有产权房。虽然体量不大，但却极有标志性的意义。

　　按照共有产权房申购规则，北京市保障房中心收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

　　具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，北京市保障房中心可向具备北京市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备北京市购房资格的居民家庭进行销售(二套也可以，只要具有购房资格就行)。

　　从销售对象和准入门槛来说，这比之前的共有产权房规则已经很宽松了。按道理来说，刚需的机会也将大大增加。但实际情况真的如此吗?

　　“共有产权房，我主要看中两点，一是价格，二是区位。毕竟不是完整产权。”一位准备申购共有产权房的购房者说。想必，这是大多数刚需族的心声。但限转共的房子能够满足刚需族的需求吗?

　　目前已有证券机构做出了一份数据表，或许可以作为刚需族的参考。比如，中信建设证券研究发展部根据对所成交的59个“限房价，竞地价”地块的统计，以销售限价与周边可比房屋售价的比值为参考，该比值低于85%的为10个，占比限竞房总体数量的17%。

　　从该类项目分布来看，其多位于五环内的海淀、朝阳、东城、丰台等热点区域，但是梳理下价格，这10个项目的销售限价在每平米5万+到8万+不等。如此高价的共有产权房对于刚需族来说是一个不小挑战，更何况你高价买的房子还只是拥有部分产权，这对于普通刚需族来说不是一桩“好买卖”。

　　北京地产圈资深土地评论人士泽龙提到，此次“限转共”的房子可能是真假刚需的分水岭，在目前保持商品房性质的二手房越发珍贵的趋势下，什么样的刚需会买这类“限转共”项目仍需观察。

　　“6万+、7万+、8万+的共产房还不知道哪些人会买，如果严格按照共产房管理的话，目前北京市场上8万+的纯商品房可选择的余地很大。”泽龙说，这意味着高价“限转共”项目销售出现项目滞销的风险很大。

　　02

　　业内分析，按照北京未来5年将完成25万套共有产权房的供应，新政虽然从供给端增加了房源，但相应地，这也意味着商品房性质的项目也将减少，也使得具备商品房性质项目更加稀缺，从而影响整体市场。

　　同时，限价商品房的转化也意味着具备本市购房资格但不符合共有产权住房购买资格的居民家庭可购买的房屋数量减少，可能会使得需求进一步向二手房转移。

　　“从今年4月份开始，二手房市场重新有所回温，5月份以来二手房日均成交规模较3月及4月分别提升72.5%和35.5%。‘限转共’新政的出台意味着具备商品房性质的项目更加稀缺，也可能助推二手房市场进一步回暖。”中信建设证券研究发展部分析。

　　一位房地产人士认为，具备商品房性质的项目稀缺是一方面，从另一方面来讲，限转共的房子虽然比周边的二手房价格便宜，但是从共产权房的性质来综合考虑，单价算下来并不便宜，共产房价格都飙升至好几万了，那周边的二手房将来会不会也动涨价的念头呢?如果这样，可能也将刺激购房者在二手房市场提前做出上车的举动。

　　此外，丁祖昱提到了这样一个数字，以北京住宅销售均价为标准，目前只有30%限价房地块低于城市均价，大部分普通客户其实是买不起限价房的。如此一来，在看到限房价项目买不起、限转共的连带作用下，刚需们的购房路或许还是要回到二手房市场和便宜的共有产权房上。

　　03

　　不过，刚需到底能不能上车共产房，归根到底，我们还是要探究一下它的价格逻辑。

　　尽管限竞房项目在地块出让之初早已由政府限定了未来的销售价格，但开发商实际上还能通过搭售停车位、捆绑精装等方式获取一部分利润。

　　在这样的环境下，其实中小型企业已经无法参与这场限竞房的游戏。从目前已经拿下限竞房项目的企业来看，无一例外都是大企业。

　　根据中信建投证券研究发展部的统计，截至2018年5月，共有42家限竞房拿地企业以独立拿地或合作拿地的方式参与，其中上市房企26家。拿地数量最多的首开股份获取9宗该类地块，万科、保利、龙湖分别为8宗、8宗、7宗位列其后。

　　这是由于大企业为了做规模，即使利润被挤压，也愿意做这类项目进行快周转，同时能够承担资金面的风险。持有货值最大的两家企业为中海和万科，分别拥有潜在货值341亿元和315亿元，其他企业中首开、中铁建、远洋、保利、首创潜在货值均超过150亿元。

　　如今，新政一出，开发商的心里肯定是不爽的，本来拍地的时候利润空间就有限，这么一整，某些项目不但面临可能被收走的命运。未收购的项目也因为“不得搭售产品和服务、不得捆绑精装修”条款的增加，“生财之道”彻底被拍死在沙滩上。

　　但对于政府部门来说，既然推出了这种住房类型，就需要房企“捧场”， 毕竟土地流拍是政府最不愿看到的一幕。而一个明显的信号是，数据显示，北京今年土地流拍数量达到了6宗，而这几块地都是限价房和共有产权房。

　　从这个角度来说，北京相关主管部门一方面不会完全不给企业留余地，另一方面，如果限转共政策效果不理想，政府部门仍会通过“打补丁”的方式对政策进行调整。因此，“限转共”的政策需要等待更多细节，想上车的刚需们购房仍需谨慎。

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