财经365讯，5月，全国各地楼市调控政策发布次数刷新单月纪录。为何政策发布如此频繁？这一波调控有哪些新变化？房价未来会怎么走？这些都是民众颇为关注的问题。

40城、50次！5月楼市调控政策发布次数创纪录

有研究中心的统计数据显示，2018年1-5月，全国房地产调控政策发布多达159次，比2017年同期增加60%。

其中，5月份，全国有超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次，单月房地产调控政策次数刷新了历史纪录。

记者注意到，5月份发布调控政策的城市有武汉、江门、哈尔滨、长沙、佛山、北京、石家庄、东莞、威海、贵阳、长春、丹东、太原、成都、聊城、重庆、三明、宁波、天津、银川、珠海、济南、厦门、德州、西安、大连、福州、青岛、惠州、赣州等，主要以三四线城市为主。

为何政策发布如此频繁？

有分析师说，近几个月，虽然一二线热点城市房价平稳，但三四线城市房价出现了波动，这是政策密集发布的核心原因。

据国家统计局数据显示，4月，一线城市新房和二手房价格环比分别持平和下降，三线城市新房和二手房价格环比涨幅均有所扩大。

5月份房价变化情况如何？国家统计局将在6月15日公布的《70个大中城市住宅销售价格月度报告》中给出答案。

不过，在成交量方面，楼市正出现交易回暖势头。根据监测，5月份40个典型城市成交面积环比增加12%。4个一线城市新房成交面积环比增加29%；18个二线城市新房成交面积环比增加11%；18个三四线城市新房面积环比增加12%。

三四线、部分二线城市楼市为何升温？

地方棚改政策带动了三四线城市的住宅销量，一季度部分三四线城市推进棚改力度仍然较强。川财证券报告指出，国家通过货币补偿盘活棚户区居民的不动产资产，大幅提升了居民的购买力，拆迁同时也创造了居民对住宅的需求和地产下游的消费需求。

“各地人才政策吸引人才过来之后，也增加了购房的需求，供需紧张带来房地产市场的上涨预期。”地产分析师说。据不完全统计，仅5月份，就有南昌、呼和浩特等超过15城发布了人才政策，其中近半是三四线城市。

“政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定热度。”社科院城市发展与环境研究所副研究员王业强说，但随着去库存政策逐渐退出，预计下半年三四线市场调整将会出现。

这一波楼市调控有何新变化？

记者通过梳理发现，各地发布调控政策的内容包括收紧限购和限售、强化商品房预售价格管理、调整贷款比例、发展租赁市场等。

例如，哈尔滨出台规定，对主城六区3年内新购商品住房实施限售；成都提出，将限购的对象由自然人调整为家庭；东莞则对原限价政策升级，规定了新房售价一经备案不得上调；青岛提出，支持房企将经营的方式从销售向租售并举模式转变，将新建的商品房项目中长期持有的部分房源用于租赁。

相比于传统的限购限贷，今年楼市调控的一大变化是，实施摇号购房的城市在不断增加。截至到目前，已有南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州这7个城市发布了摇号购房的政策。

5月，一些摇号购房城市的部分楼盘出现排了长队买房、中签率创新低，甚至违规操作的现象。例如，由于报名的人数太多，杭州部分楼盘中签率低于10%，有的热门楼盘中签率甚至还不到2%。而西安某楼盘公开摇号时存在违规销售的行为，部分公职人员受到应有的处分。

另有分析师说，摇号可保障购房者更为公平地获得购房权利，也能从侧面打击收取“茶水费”、内部关系买房等行为。抢号和中签率低并不是摇号制度本身的问题，是由于新房限价，比二手房价格低。

未来如何调控？更多城市买房要摇号吗？

在4月底和5月初，住建部分两次约谈西安、海口、昆明、大连、贵阳、徐州、三亚、成都、太原、长春、哈尔滨、佛山等12个城市。被约谈城市主要集中在东北、中西部，以及出台自由贸易政策的海南，而不是房地产市场传统的一线和强二线城市。

目前，被约谈的合肥、贵阳、成都、哈尔滨、佛山、长春、太原等7个城市已出台调控政策予以回应。多位业内人士分析，这代表着住建部“预警——约谈——问责”机制的落地实施。

有报告显示，5月份，7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新房成交面积环比减少2%；11个本轮未调控或弱调控(仅限售)的三四线城市新房成交面积环比增加20%。

报告中的18个三四线城市为：扬州、淮安、金华、汕头、珠海、中山、肇庆、温州、岳阳、无锡、襄阳、惠州、东莞、泉州、烟台、舟山、韶关、徐州。

分析师指出，“因城施策、分类调控”的政策还将持续，房价上涨明显城市的调控力度会加强。限购力度并不会减弱，限购加码的城市还有可能增加。

“供需紧张、房价上涨的城市均有可能会实行摇号购房，预计未来将有超过20个城市会执行官方摇号的售房政策。在摇号时，刚需、无房户将优先选择房源。”分析师说。

同时，也有分析师认为，在楼市调控的大背景下，一定会有更多城市跟进摇号买房的政策，摇号将买房会出现在两类城市，一类是楼市热度比较高的城市，包括房价上涨压力较大、供需矛盾突出的城市，以新一线城市和部分热点三四城市为主；另一类是存在较多楼市乱象亟待规范的城市，违规现象包括捂盘惜售、收取“茶水费”、未公示开盘房源等，通过摇号可以同步加强规范。

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