上次我们说到，万科股东大会，主席郁亮先生说十年之后，万科不应该是地产公司，即使是，也是惨淡经营。他甚至建议，旗下所有子公司，都把地产二字去掉，用企业来代替地产二字，未来要做“美好生活服务商”。
连业内资深人士都给出如此判断，是不是说明，未来再盖房子、卖房子，真的没希望了呢？
其实，不只房子，包括房子在内几乎所有卖“硬件”的公司，在市场里给的估值都不高。这即使不是一条铁律，也是一个在全球普遍存在的现象。
小米前两天刚刚香港上市。上市前，雷军先生说过，小米的硬件毛利率永远不会超过5%。听出来了，让利给消费者，这是一家厚道的公司，但是人们一听到硬件两个字，啊！你是一家硬件公司啊！好的，先跌了再说，上市首日遭遇破发。但是，如果收起"硬件"这个关键词，给投资者营造这是一家互联网公司的印象，转而投资者马上就会又变得很兴奋。 再比如，英特尔，世界级的公司，但是当年，甚至都不如夕阳行业的美国钢铁赚钱。道理很简单，虽然是朝阳行业，但是竞争太激烈，投入又太高。即使今天，它已经称霸芯片产业，在资本市场，投资者也就给到20倍市盈率和3倍左右的市净率水平。再比如，IBM也算是硬件公司，纵使巴菲特投资了IBM，最后也是铩羽而归。 硬件公司在市场里似乎总是不温不火，这是不是因为投资者心存偏见、不喜欢务实的业务，只喜欢追逐酷炫概念的结果呢？ 其实非也，这背后全是经济账。硬件类的公司，都普遍受到固定成本和边际成本影响。 什么叫固定成本？比如，生产硬件的车间、厂房、产线、甚至前期的研发投入，这些无论你最后产品卖多卖少，都一分不少的成本，就是固定成本。什么叫边际成本，就是你每生产额外的一台硬件产品，都要投入的可变成本。比如做手机，多生产一台，就多一台壳的成本、屏幕的成本、摄像头的成本。它是随着你卖的越多，增加越多的成本。 因为这两项成本的存在，导致硬件公司赚来的利润，在口袋里还没有暖热，就马上需要花出去。首先，它需要采购下一批的原材料；其次，因为固定成本很大，厂房和产线每年都在折旧，赚来的利润，要花掉相当部分，用来维护和更新产线。而且科技硬件行业，往往产线还没有磨损，新一代技术标准出来了，比如液晶面板行业，几条产线投下去，几百亿一瞬间就没了。这些因素的存在，就导致这些公司的现金流一直都不行。 现金流特别重要，一家企业完全可以利润高，但是现金流差。就像有两个人，一个人赚很多，但是花钱如流水，兜里总没钱，另一个人，虽然赚的没有第一个人多，但是他口袋里总是很多现金。很显然第二种靠谱，这叫利润不错，现金流很高，但是硬件公司不少属于利润高，现金流差。 说回到开头的房子问题，盖房子和所有的硬件生意，都是完全相同的特点：这是典型的边际成本/可变成本高的生意。你每多卖出去一套房子，都要多一套土地的成本、建材的成本、人工施工的成本，这些可变成本一分不少，它不会因为你生意做得大了，就能免除或减少这些成本。 反过来讲，为什么很多软件公司、互联网公司，在市场里很受追捧，不完全是投资者追逐概念，而是他们天然具备好生意的基本特征：固定成本占总成本的比重特别大。 比如互联网公司，它的固定成本就是研发、营销、包括服务器成本，这些成本，可以平摊到每个用户的头上，它的边际成本几乎为零，从而服务越多的用户，它的平均成本就越低，利润率就越高。再比如可乐也有这个特点，它也没什么边际成本，多卖一瓶饮料，额外的投入只有水和香料，这个成本相比卖硬件，是低到可以忽略不计的，它甚至早已把灌装厂外包，它只做品牌运营。它大量的投广告，不怕砸钱，因为只要你是市场份额第一，只要你服务的用户足够多，你的固定成本统统可以平摊到很低的平均水平，让对手根本无法追赶。 这么一来，答案就不言自明了。不同模式的生意之间，是完全没有公平可言的，有些生意从模式和结构上，天然就比其他的模式更加优秀。明眼人都看得出，一个行业已步入成熟期，即将进入减速期、甚至下降期，那么除了向更有利、更有优势的模式靠拢之外，难道还有别的更好的办法吗？
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