财经365讯，伴随着REITs（即房地产信托投资基金）制度化建设的提速，监管层正在该领域研究酝酿更多要求。

6月13日，中国证券投资基金业协会（下称“中基协”）党委书记、会长洪磊参加陆家嘴资产证券化论坛时透露，鉴于私募基金投资范围由投资基金合同约定，协会将进一步明确私募REITs产品的备案标准提高备案效率。而酝酿中的标准包括真实现金流、封闭运行、权益隔离、不得衍生化、符合产业政策等多项要求。

Wind数据统计可见，从资产证券化启动备案制的2014年底以来，已有多只类REITs产品问世。长期关注REITs产品设计与投资的灯卓投资董事姚剑锋认为，此前类REITs产品的发行为REITs业务提供了经验，而在相关制度明确后，REITs产品也有望大规模诞生。

私募REITs标准待发

洪磊认为，REITs集合社会资金，通过持有具有稳定现金流的优质不动产，为低风险偏好投资者提供分红型产品。

“通过REITs的证券化过程，为开发型企业提供了资金退出机制，从而为新的项目开发提供了资本金。因此，REITs是经济结构调整的新型重要工具，发展REITs也是资本市场供给侧改革的重要内容。”洪磊表示。

事实上，公募版REITs已经处于预备状态。

2018年3月25日，证监会副主席李超明确表示，今年要研究推出投资于不动产和基础设施的公募基金；4月25日，中国证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（30号文），也明确将试点发行REITs。

虽然公募REITs的相关框架处于勾勒状态，但在洪磊看来，中国的REITs环境也存在诸多问题——“我国REITs面临基础资产信用不独立，无法摆脱‘刚性兑付’；制度环境滞后，缺少统一的市场化运作环境；缺少综合性行业税制安排；资产持有成本和资金成本过高，权益型投资回报率不足等问题。”

洪磊认为，完善REITs需要在三方面解决问题：一是比照CDR做法，先行制定REITs管理办法。二是坚持回归本源，打破刚性兑付，加强管理人和投资者教育。三是加快税制综合改革试点，在直接投融资领域取消流转税，建立以企业和个人所得税为主的直接税制，在REITs层面实现税收穿透。

另一方面，私募版REITs的备案标准也将被进一步明确。

洪磊表示，鉴于私募基金投资范围由投资基金合同约定，协会将进一步明确私募REITs产品的备案标准，提高备案效率。

洪磊认为，私募REITs产品设立应当满足四项基本条件：一是以有真实现金流的项目为投资标的；二是封闭运行，确保基础资产权益的真实转移和法律隔离；三是基础资产只能初次证券化，不再衍生新的证券；四是原始权益人变现的资金投向应符合国家产业政策。“协会将积极协调市场各方力量认真研究，推动REITs健康发展，更好地服务于经济社会发展大局。”洪磊称。

私募模式待考

洪磊所提到的私募REITs“不再衍生新证券”这一要求，被不少备战私募REITs的机构人士所关切。

经济观察报记者采访中发现，不少业内人士看重REITs的流动性意义。

灯卓投资董事姚剑锋认为，私募REITs的上述要求会给此类产品流动性的提高带来难度。

“私募每份都在100万元以上，而且都是高净值人群，且持有人不得超过200人，如果不能再证券化，这部分产品的退出和流动性提升将面临困难。”姚剑锋表示。

在中联基金执行总经理范熙武的眼中，REITs在于增强资产的流动性。“REITs尤其未来标准化REITs，引入中小投资人，降低门槛，增强流动性之后，非常好地把资本市场资金对接到了依然保持底层稳定的重资产上。“范熙武表示。

在姚剑锋看来，若上述要求被执行，未来REITs可能出现的主要路径仍然是私募REITs的“公募化”或以私募股权方式开展REITs业务。“其实就是私募REITs先将不动产拿下，然后投资运营到资产成熟后，发行公募REITs来承载私募RE-ITs的资产。”姚剑锋称，“相当于不动产资产要发生转移，而不是将私募REITs直接变成公募REITs的基础资产。”

记者了解到，在此前不少类RE-ITs项目中，管理人采用的架构正是发起设立私募基金装入标的不动产，再以私募基金作为基础资产发行ABS产品的双SPV结构。2015年，在上交所挂牌的首单类REITs资产证券化项目“恒泰浩睿-海航浦发大厦资产支持专项计划”就曾运用上述模式，即在通过资产支持专项计划发行的同时，引入契约型基金对基础资产基于的项目公司进行收购、持有、运营和管理。

姚剑锋认为，此前类REITs项目的不断出炉将给未来的REITs模式提供参考。据经济观察报记者统计Wind数据发现，截至6月14日，备案制以来共发行类REITs产品30只，合计规模达605.01亿元。

而在公募REITs规则预期出炉的当下，更多业内人士也在关心是否有足够项目能够参与这一制度红利。

“据我们了解，相关的公募REITs推进也放到了监管的工作计划表里。”范熙武表示，“所以今年的推出预期非常强，但是‘门’开了之后，有没有把自己的项目准备好，可能是能否参与到历史性开闸、尝到头单优势至关重要的因素。”

“REITs作为类REITs更进一步标准化产品，不会像类REITs近两年一样开启井喷模式。”范熙武认为，“适宜做公募REITs的资产和能够愿意做公募REITs的资产更窄。”获取更多财经资讯，请随时关注财经365网站。

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